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Responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda

Responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda

Em abril deste ano, entrou em vigor uma lei que influenciou na vida dos condomínios e nas transações imobiliárias, mudando inclusive a responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda. Desde então, todas as vendas de casas devem incluir uma declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio, na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor à data da venda e eventuais dívidas do proprietário do imóvel. Saiba mais sobre responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda, no post de hoje!

O que diz a nova lei

No dia 10 de janeiro de 2022 foi publicada a Lei nº8/2022, que altera o ordenamento jurídico português em temas como o funcionamento das assembleias de condomínio, os poderes e obrigações do administrador de condomínio, a constituição da propriedade horizontal e a responsabilidade pelas dívidas de condomínio em caso de venda.

Segundo o aditamento do artigo 1424.ºA ao Código Civil da Lei n.º 8/2022, desde 1 de abril, quando a lei entrou em vigor, o proprietário de um imóvel num prédio com condomínio que queira vender a sua parte, passa a ser obrigado a informar ao comprador sobre as dívidas de condomínio.

Antes disso só era possível saber essa informação por iniciativa própria. Se você estivesse interessado em comprar um imóvel, deveria correr atrás de saber se esse possuía ou não dívidas pendentes para seu próprio bem. Agora é obrigatório que o vendedor apresente uma declaração escrita com todos os encargos do condomínio relativos à fração que quer comprar, bem como as dívidas que possam existir. 

Desta forma, a declaração de encargos do condomínio agora tem de descrever:

  • A natureza da fração;
  • Os montantes dos encargos e os respetivos prazos de pagamento;
  • Eventuais dívidas ao condomínio (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).

A referida declaração deve ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do dono do imóvel, sendo a sua apresentação obrigatória para que sejam lavrados os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios (como, por exemplo, o direito de propriedade), ou se contraiam encargos sobre eles.

Este documento só pode ser dispensado caso o comprador do imóvel expressamente declare, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde de tal declaração. No entanto, ao aceitar que a escritura se realize sem a declaração do administrador do condomínio, o adquirente da fração autónoma aceitará automaticamente a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

Com a nova lei em vigor, estes são os documentos necessários numa escritura a partir de agora:

  • Certidão do Registo Predial;
  • Caderneta Predial;
  • Licença de Utilização - para imóveis construídos depois de 1951;
  • Ficha Técnica da Habitação - para imóveis construídos depois de 2004;
  • Certificado Energético;
  • Declaração de encargos do condomínio.

Quem fica responsável pelas dívidas do condomínio?

De acordo com a nova lei, já em vigor, a responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda varia de acordo com as suas origens. No caso de dívidas que dizem respeito à falta de pagamento das quotas mensais, estas são de responsabilidade do antigo proprietário e devem ser pagas por ele.

Já se as dívidas relacionadas a quotas para limpeza de partes comuns ou manutenção geral, ficam, na maior parte dos casos, à responsabilidade do condomínio. Quando as dívidas são relacionadas com melhorias, alterações ou reparação, uma vez que vai ser o comprador também se beneficiará, a responsabilidade transita para o novo proprietário, quando o seu pagamento tiver um prazo posterior à escritura.

No entanto, existe uma exceção à regra da responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda: obras relativas a partes comuns do edifício que tenham sido aprovadas em assembleia de condóminos são da responsabilidade de todos os proprietários das frações à data da assembleia.
Caso os proprietários de um imóvel num prédio com condomínio tenham dívidas, pois não procederam ao pagamento das respetivas quotas, estes podem enfrentar sanções votadas em assembleias de condomínios e até mesmo uma ação judicial nos tribunais. Por isso, fique atento às novas regras sobre responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda!

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